가등기 소멸시효 알아보기

가등기 소멸시효에 대해 알아보자

1. 가등기란?

가등기는 본등기를 할 요건이 갖추어지지 않았을 경우에 본등기의 순위를 보전하기 위해 임시로 설정하는 등기입니다. 가등기는 소유권, 지상권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 설정, 이전이나 변경 소멸의 청구권을 보전하기 위한 경우 등 다양한 상황에서 사용됩니다.

2. 가등기의 사례와 효력

매도인 A씨가 매수인 B씨에게 아파트를 매매하려고 했습니다. B씨는 계약서를 작성하여 계약금을 송금하고 가등기 신청을 했습니다. 그런데 잔금 처리하기 전에 새로운 매수자 C씨가 나타났습니다. A씨는 이득을 위해 B씨에게 알리지 않고 부동산을 C씨에게 매도했고 C씨는 본등기를 마친 후 매매를 완료했습니다. 이런 경우 B씨는 어떻게 대처해야 할까요?

B씨는 미리 가등기 신청을 해두었기 때문에 매수 선순위 권리를 가지고 있습니다. 그래서 C씨의 본등기를 말소시킬 수 있습니다. 따라서 B씨는 본등기를 마친 후 매매를 진행하고, C씨는 피해를 입은 만큼 피해액을 A씨에게 청구할 수 있습니다.

가등기는 본등기 이전에 잔금을 처리하기 전에 매도자의 소유권을 주장할 수 있도록 하는 중요한 절차입니다. 매매를 하고자 하는 물건이 있는 경우 등기부 등본을 확인해보면 “매매예약”이라고 기재되어 있다면 이것이 가등기입니다. 그래서 이후에 매매를 진행하거나 절대로 매매를 해서는 안 되는 것입니다.

가등기 신청을 위해 필요한 서류는 매도자와 매수자 각각 필요한 서류로, 매도자는 매매계약물의 등기권리증, 주민등록초본, 인감증명서, 신분증 등이 필요하고 매수자는 주민등록초본, 도장, 신분증, 매매계약서가 필요합니다.

가등기를 신청할 때에는 등록면허세, 지방교육세, 등기신청수수료, 제증명수수료 등의 비용이 들어갑니다. 예를 들어 매매예약금이 5억 원이라면 가등기 비용은 등록면허세 100만 원, 지방교육세 20만 원, 등기신청수수료 15,000원, 제증명수수료 10,000원으로 총 1,225,000원의 비용이 들어갑니다.

경매 물건으로 보는 가등기의 경우 가등기는 매수인의 매수로 인해 소멸되지만 순위 보전을 위한 가등기의 경우 본등기보다 먼저 설정된 경우에는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 가등기 신청을 미리해둔 매수인은 매수자의 선순위 권리를 가지고 있어, 후순위 담보권자인 C씨의 본등기를 말소할 수 있습니다.

가등기가 설정되어 있는 담보가등기는 매수인의 매수로 인하여 소멸되지만, 본등기 이전에 가등기가 설정된 경우에는 말소되지 않고 매수인에게 인수되며 매수인은 피해액을 매도인에게 청구할 수 있습니다.

가등기는 매매 예정인 부동산에 대해 소유권을 주장할 수 있도록 본등기 이전에 신청해둬야 위와 같은 상황에서 피해를 보지 않을 수 있습니다. 또한, 가등기 설정이 있는 경우 등기부 등본을 확인해보면 “매매예약”이라고 되어져 있다면 이것이 가등기입니다.

하지만 가등기가 소유권 이전청구권이나 소멸시효를 보전하기 위한 것이기 때문에 가등기가 담보가등기인지 통상의 가등기인지를 등기부등본만으로는 확인할 수 없다는 점을 주의해야 합니다.

자주 묻는 질문과 답변